不動産遺産トラブル事例と予防策を徹底解説!家族の確執をなくそう

不動産の相続でよくあるトラブルの原因と具体的な事例を紹介。高額資産と平等分配の難しさ、評価額の対立、同居相続人の立場の違いなど、家族間の確執を避けるための対策も解説します。遺産相続の不動産トラブルを未然に防ぎましょう。

不動産の相続は、円滑に進められないと大きなトラブルに発展する可能性があります。このブログでは、不動産相続でよくあるトラブルや原因、具体的な事例、そしてトラブル回避のための対策について詳しく解説しています。適切な対応を取ることで、親族間の確執を防ぎ、スムーズな相続を実現できるでしょう。

1. 不動産相続でよくあるトラブルの紹介

不動産の相続をめぐっては、さまざまな問題が起こりやすい分野です。相続人間の対立や、不動産の評価をめぐる争いなど、トラブルが発生しやすいのが実情です。ここでは、不動産相続でよくあるトラブルの事例を見ていきましょう。

不動産の相続先に関するトラブル

不動産の相続をめぐっては、誰が相続するかをめぐる争いが最も多く見られます。

複数の相続人が不動産の取得を主張する場合

遺産の大半が不動産で構成されている場合や、不動産の価値が高い場合、相続人間の対立が生じやすくなります。以下のような事例が考えられます。

事例1: 遺産が不動産しかない場合

相続人である長男と次男が、自宅不動産の取得を主張し、お互いに譲歩しない

事例2: 不動産の資産価値が高い場合

長男、次男、三男全員が、高額な収益不動産の取得を希望し、合意に至らない

不動産を誰も取得したがらない場合

一方で、資産価値の低い不動産については、相続人が誰も取得したがらないというトラブルも発生します。

事例3: 不動産の資産価値が低い場合

長男と長女は田舎の実家の不動産を引き受けたがらず、誰も相続手続を進められない

これらのように、不動産の相続先をめぐる対立が起こりやすいのが実情です。

不動産の評価方法に関するトラブル

相続手続を進めるには、不動産の評価額を算定する必要があります。この評価方法をめぐって、相続人間で争いが生じることがあります。

不動産の評価方法で意見が合わない

不動産の評価額を算定する方法は複数あり、どの手法を採用するかで評価額が変わってきます。相続人間で評価方法に意見が分かれ、争いに発展するケースがあります。

事例: 自宅不動産の評価額

長男は路線価、次男は時価での評価を主張し、対立

生前贈与された不動産の評価額が上がった

さらに、被相続人が生前に相続人に贈与した不動産については、相続時点での評価額を用いるのが一般的です。しかし、評価方法の選択によってもトラブルが生じ得ます。

事例: 生前贈与された不動産の評価

長男は路線価を、次男は時価を採用し、評価額の取り扱いで対立

不動産の評価は相続手続の根幹をなすものであり、この点での争いは避けられないのが実情です。

2. 不動産相続トラブルが起きる原因

不動産の相続をめぐっては、さまざまな要因からトラブルが生じることがあります。以下では、その主な原因について解説します。

高額な不動産資産と平等分配の難しさ

不動産は一般に高額な資産であるため、相続人の人数に応じて等分することが難しい場合があります。遺産総額が5,000万円以下の案件でも、全体の7割近くが家事調停や審判まで至っているという調査結果があります。

法定相続分への不満

遺言書がない場合は、法定相続分に従って遺産が分割されますが、相続人の間で自身の貢献度や生活状況の違いから、この法定相続分への不満が高まることがあります。特に、長年親の世話をしてきた相続人と、そうでない相続人との間で、遺産分割に対する考え方に大きな差が生じやすいのです。

不動産評価額をめぐるトラブル

不動産の評価額をめぐって、相続人の間で意見が対立し、評価方法をめぐってトラブルに発展することがあります。不動産の評価には専門的な知識が必要なため、相続人の主観的な判断で決めるのは難しく、公平な評価額を設定することが重要です。

同居相続人の立場の違い

親が亡くなった際、自宅に同居していた相続人がいる場合、そうでない相続人との間で、相続財産の取り扱いをめぐってトラブルが起きやすくなります。同居していた相続人は自宅に居続けたいと考えるでしょうが、他の相続人は現金化して平等に分割したいと考えるためです。

相続人の価値観の相違

相続人それぞれが、相続財産の扱い方について異なる価値観を持っていることも、トラブルの要因となります。例えば、不動産を売却して現金化したほうがよいという意見と、実家の不動産を保持したほうがよいという意見が対立することがあります。このような意見の相違が解消されないまま、トラブルに発展してしまうのです。

このように、不動産相続をめぐっては、高額資産性、法定相続分への不満、評価額の問題、同居相続人の立場の違い、価値観の相違など、さまざまな要因からトラブルが起きやすくなります。事前に専門家に相談し、トラブルの予防策を講じておくことが重要です。

3. 具体的な不動産相続トラブルの事例

不動産の相続をめぐっては、さまざまなトラブルが起こりやすいのが実情です。ここでは、代表的なトラブルの事例を場面ごとに紹介します。

不動産の相続先をめぐるトラブル

不動産の相続をめぐる最も一般的なトラブルは、「誰が不動産を相続するか」をめぐる争いです。この場合、次のような事例が考えられます。

複数の相続人が不動産の取得を主張する場合

遺産に不動産しかない場合や、不動産の価値が高い場合、相続人間で争いが起こりやすくなります。例えば:

自宅の建物と土地(4,000万円)を、長男と次男が互いに取得したがり、平行線をたどっている

自宅(4,000万円)と収益不動産(1億円)を、長男・次男・三男の3人が取得を希望しているが、誰も譲らず対立が深刻化

相続人が不動産の取得を拒む場合

資産価値の低い実家の不動産など、相続人が取得を望まない不動産も問題になります。

例えば田舎の実家の不動産を、長男と長女が両方とも引き受けたがらず、誰も手続を進められない

不動産業者に相談したが、売却や有効活用が難しいと言われ、相続人同士で押し付け合っている

このように、不動産の相続先をめぐるトラブルは多岐にわたります。相続人の間で利害が対立し、合意形成が難しい事例が少なくないのです。

4. 不動産相続トラブル回避の対策

不動産相続をめぐるトラブルを未然に防ぐには、生前からさまざまな対策を講じることが重要です。以下では、不動産相続トラブルを回避するための主な取り組みについて説明します。

生前からの備え

不動産相続をスムーズに行うためには、所有者が健在な間に以下の対策を実施することが不可欠です。

不動産の整理と処分 - 不要な不動産を売却し、現金化することで、相続をめぐる争いを回避できます。 - また、相続税対策の資金にもなります。 - 高齢の親の場合は、家族で協力して整理をサポートすることが重要です。

遺言の作成 - 遺言を残しておけば、相続人間のトラブルを最小限に抑えることができます。 - 公正証書遺言や自筆証書遺言(法務局保管制度)など、様々な方法があります。

相続税対策 - 財産総額が基礎控除を超える場合は、相続税が発生します。 - 生命保険の活用や生前贈与などの対策を講じて、相続税の負担を軽減しましょう。

これらの対策を計画的に実行することで、不動産相続をスムーズに行うことができます。

不動産の整理と処分

所有者が健在な間に、不要な不動産を売却し、現金化しておくことが重要です。これにより、相続をめぐる争いを防ぐことができます。また、相続税の資金にもなります。

高齢の親が所有する不動産を整理する際は、家族で協力し、法的手続きのサポートが必要になる場合があります。計画的に進めていきましょう。

遺言の作成

不動産を残す場合や整理が困難な場合は、遺言の作成をおすすめします。遺言は、亡くなった人の意思が反映されるため、法定相続分よりも優先されます。

遺言の作成方法には、公正証書遺言と自筆証書遺言(法務局保管制度)の2つがあります。安全性と確実性の高さから、どちらかを選択することが望ましいでしょう。

相続税対策

財産総額が基礎控除を超える場合は、相続税が発生します。相続税の支払いに備えつつ、相続税の負担を軽減する対策も検討しましょう。

代表的な対策として、生命保険の活用や生前贈与が考えられます。これらの対策を講じることで、相続時の財産額を減らし、相続税の負担を最小限に抑えることができます。

不動産相続トラブルを回避するには、これらの対策を生前から計画的に実行することが重要です。家族で話し合いながら、円滑な相続に向けて準備を進めていきましょう。

5. トラブル発生時の対処法と専門家への相談

不動産相続に関するトラブルが発生した際は、一人で抱え込むことなく、早期に適切な対処を行うことが重要です。専門家に相談することで、トラブルの解決に大きな助けを得られるでしょう。

専門家への相談先を見極める

相続問題の解決には、多様な専門知識が必要とされます。簡単な問題であれば自身で調査しながら対応できるかもしれません。しかし、すでにトラブルが発生している場合は、弁護士、司法書士、税理士など、自身の抱える問題に適した専門家に相談することをおすすめします。

裁判外紛争解決手続き（ADR）を利用する

当事者間での話し合いが難航し、解決が難しい場合は、第三者の専門家が介入する裁判外紛争解決手続き（ADR）の活用を検討しましょう。

弁護士会の紛争解決センター

日本不動産仲裁機構の不動産ADRセンター

ADRの利用により、裁判手続きほど敷居が高くならず、専門家の助言のもと、双方が歩み寄りやすい環境が整うことが期待できます。

裁判所の手続きを活用する

話し合いでの解決が困難な場合は、最終的に裁判所の手続きを検討しましょう。調停や審判といった手続きを経ることで、強制執行が可能な書類が作成されます。

専門家に解決を任せる

相続人間での話し合いが進まない場合は、弁護士に交渉を依頼するのも一つの方法です。弁護士であれば、第三者の視点から最善の解決策を提案することができます。また、裁判所の手続きについても、代理人として対応することができるため、安心して任せられるでしょう。

不動産相続に関するトラブルには、様々な対処法があります。まずは一人で抱え込むことなく、早期に専門家に相談することが重要です。専門家の助言を得ることで、円滑な解決につなげることができます。

まとめ

不動産相続をめぐるトラブルは複雑で解決が難しいことが多いです。しかし、生前からの備えと専門家への早期相談が重要です。遺言の作成や不動産の整理、相続税対策など、計画的な準備を行えば、相続をスムーズに進められるでしょう。また、トラブル発生時は一人で抱え込まずに、弁護士や司法書士などの専門家に相談し、適切な対処法を選択することが肝心です。不動産相続をめぐるトラブルは避けられないかもしれませんが、事前の備えと専門家の支援を得れば、解決への道筋を立てていくことができます。

よくある質問

不動産の相続先をめぐるトラブルとはどのような問題ですか?

相続人間で不動産の取得を主張し合ったり、誰も取得したがらないといった対立が起きるのが典型的なトラブルです。遺産の大半が不動産の場合や、不動産の資産価値が高い場合には、相続人の利害が対立しやすく、合意形成が難しくなります。

不動産の評価額をめぐるトラブルとはどのようなものですか?

不動産の評価方法をめぐって、相続人間で意見が分かれることがあります。路線価や時価など、どの評価方法を採用するかで評価額が変わってくるため、評価方法の選択を巡って争いが生じることがあります。また、生前贈与された不動産の評価額をめぐっても対立が起きることがあります。

不動産相続トラブルを未然に防ぐには、どのような対策が必要ですか?

生前からの不動産の整理・処分、遺言の作成、相続税対策などが重要です。不要な不動産を売却し現金化することで相続をめぐる争いを回避できます。また、遺言を残しておけば、相続人間のトラブルを最小限に抑えられます。さらに、相続税の負担を軽減する対策を講じておくことも重要です。

トラブルが発生した場合、どのように対処すればよいですか?

一人で抱え込まずに、早期に専門家に相談することが重要です。弁護士、司法書士、税理士など、自身の抱える問題に適した専門家に相談しましょう。また、裁判外紛争解決手続き(ADR)の活用や、裁判所の手続きを検討するのも良いでしょう。専門家に解決を任せることで、円滑な解決につなげることができます。